Многие полагают, что продать ипотечную квартиру в лучшем случае просто очень сложно, а, зачастую, и невозможно. Найти покупателя на такой тип недвижимости и вправду нелегко, но для желающих существует несколько простых и удобных схем для продажи ипотечных квартир.
1. Погашение долга через банковскую ячейку
Эта схема подойдет продавцу, который имеет большую задолженность по кредиту. В этом случае необходимо получить согласие банка-кредитора на продажу жилья. Для расчетов по сделке используются две банковские ячейки.
В первую, покупателем закладывается сумма, соответствующая непогашенной задолженности продавца перед банком. Остаток он кладет в другую ячейку. Затем между продавцом и покупателем подписывается договор купли-продажи и направляется на регистрацию в Росреестр.
После получения покупателем права собственности, банк изымает остаток долга из первой ячейки и разрешает покупателю снять залог (для этого выдается соответствующее письмо). После этого продавец ипотечной квартиры забирает причитающуюся ему разницу из второй ячейки.
Обратите внимание: главное условие такой сделки – зафиксированная в кредитном договоре возможность досрочного погашения ипотечного займа. Еще несколько лет назад банки налагали запрет на досрочное погашение, однако сейчас практически все отказались от этих ограничений.
2. Погашение долга внесением аванса на расчетный счет
Если же долг по кредиту сравнительно небольшой, для продажи квартиры подойдет вторая схема. В предварительном договоре купли-продажи фиксируется условие о внесении аванса, эквивалентного остатку ипотечной задолженности. Этот аванс вносится продавцом на р/с в банке, таким образом, погашая кредит досрочно.
Дальнейшее оформление сделки проходит по обычному сценарию – с оформлением договора купли-продажи, регистрацией перехода прав и взаиморасчетами.
3. Замена ипотечных должников
В редких случаях продажа ипотечной квартиры возможна даже без снятия банком обременения. По сути, обязательства продавца перед банком просто переходят к покупателю. Новый владелец квартиры как бы «покупает» кредит продавца и становится новым заемщиком по ипотечному кредиту.
Однако юристы считают эту операцию довольно рискованной, ведь помимо приобретенных квадратных метров покупатель может получить «в нагрузку» накопленные предыдущим заемщиком штрафы или пени, если таковые имеются. Новый заемщик должен очень внимательно изучить условия ипотечного договора, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Какую схему выбрать?
Считается, что наиболее безопасной и выгодной схемой является вторая (досрочное погашение ипотеки перед продажей). Но стоит принять во внимание, что сейчас покупателей со свободной наличностью на рынке немного. Так что владельцу квартиры, скорее всего, придется потратить некоторое время на поиски и пойти на определенные уступки в переговорах о цене.