Как продать ипотечную квартиру

Мысли о продаже ипотечной квартиры возникают у многих обладателей такой недвижимости. Причин может быт несколько, от желания расширить жизненное пространство, до финансовых сложностей и проблем с выплатами по ипотеке. Независимо от причин, продажа ипотечной квартиры имеет свои особенности, которые способны осложнить этот процесс.

Продавец залоговой недвижимости более других заинтересован в выгодной и быстрой сделке, потому что любое затягивание сроков увеличивает его задолженность перед банком. Очень важно выполнить все рекомендации специалистов по продаже недвижимости, грамотно составить объявление, установить адекватную цену и быть готовым предоставить скидку покупателю. При текущем состоянии рынка недвижимости следует быть готовым  на предоставление скидки от 5% до 25%. На первом этапе, процесс продажи не отличается от продажи обычных квартир. Единственное, о чем следует помнить – нужно сразу предупреждать покупателя о том, что квартира в залоге у банка.

После того, как покупатель будет найден, нужно определиться со схемой продажи. Оптимальный вариант – если покупатель рассчитывает на кредитные ресурсы и намерен обратиться в тот же банк, где заложена квартира. Банк более охотно предоставит ему кредит, а продавца избавит от массы сложностей с переоформлением. Например, ВТБ банк в таких ситуациях предлагает ипотечный кредит со ставкой 12%. Существует так же вариант оформления сделки, как «продажа кредита». В этом случае происходит переоформление кредитного договора на покупателя.

Наличие у покупателя собственных средств, открывает несколько других возможностей по оформлению сделки. Банк может самостоятельно провести оформление сделки. Для этого необходимая для погашения кредита сумма помещается покупателем в банковскую ячейку. Банк самостоятельно сообщает в регистрационную службу информацию о выплате займа. После этого производится регистрация договора купли продажи и оформление прав собственности новым владельцем.  Другой вариант похожей схемы происходит без участия банка. На первом этапе заключается предварительный договор купли продажи, потом покупатель погашает кредит и после этого оформляется основной договор о покупке квартиры. Важным условием этой схемы является отсутствие штрафных санкций со стороны банка, за досрочное погашение кредита. Вторым условием, является предусмотренное договором ипотеки, право на продажу квартиры без согласия банка. Из-за растянутости во времени процесса покупки, эта схема непопулярна среди покупателей. Покупатель несет дополнительные риски. Сделка может не состояться после погашения кредита, в случае недобросовестности продавца.

Читайте также  Федеральный закон № 159 от 22.07.2008 г.

Лучший вариант продажи ипотечной квартиры производится по такой схеме: Продавец получает разрешение банка на продажу квартиры. Покупатель вносит задаток в сумме оставшейся задолженности продавца перед банком. Договор о задатке заверяется нотариально. После этого продавец и покупатель идут в банк для погашения задолженности. Банк выдает справку о погашении и документы для регистрации недвижимости. Для снятия обременений с квартиры, необходимо вместе с представителем банка обратиться в регистрационную палату. После всех этих действий заключается договор о купле продаже, производится окончательный расчет и регистрация прав собственности на нового владельца.