Главная > Вопрос-ответ
162

Ответы экспертов на Ваши вопросы

1. Могу ли я приобрести квартиру в Москве, не имея ни столичной прописки, ни гражданства Российской Федерации?

На приобретение жилой недвижимости в столице в этом плане нет никаких ограничений. Кроме того, граждане России могут прописаться в приобретенной квартире.

2. Можно ли приобрести недвижимость в Москве на российскую или зарубежную компанию?

Юридические лица, зарегистрированные в России и за рубежом, могут приобретать в Москве как жилую, так и коммерческую недвижимость. Процесс заключения сделки регистрации прав на юридическое лицо мало чем отличается от аналогичной процедуры с физическим лицом. Однако от самой фирмы для оформления сделки потребуется значительно больше документов, чем от обычного гражданина. Покупка недвижимости на юридическое лицо может привести к значительным побочным расходам. Более того, иностранные компании, покупающие недвижимость в столице, моментально попадают в зону внимания налоговых органов России.

Ещё одна сложность, которая может возникнуть при приобретении столичной недвижимости в собственность юридическим лицом, связана с отношениями с обслуживающими организациями. Так, в частности, сложнее будет организовать предоставление коммунальных услуг и проведение телефонной линии.

Впрочем, приобретение недвижимости на имя юридического лица может принести и определенные налоговые преимущества. Получить более подробную информацию и выбрать оптимальную схему покупки недвижимости в столице Вы можете при личном обращении к нашим консультантам.

3. Придётся ли платить какие-либо налоги после приобретения квадратных метров в Москве?

При покупке недвижимости Вам не придётся платить налог. Имущественный налог представляет собой небольшую фиксированную сумму и уплачивается собственниками ежегодно, вне зависимости от места нахождения объекта. Тем не менее, приобретая недвижимость, Вам стоит учесть вероятность будущей продажи, а также многие иные факторы — к примеру, нюансы семейного права. Специалисты ООО «ЭНСО НЕДВИЖИМОСТЬ» будут рады проконсультировать Вас по всем вопросам, связанным с налогообложением. Мы расскажем о существующих положениях Семейного кодекса в отношении недвижимости, уделим внимание другим важным вопросам, которые необходимо учесть при покупке квартиры, дома или коммерческой площади.

4. Как можно компенсировать часть расходов на приобретение жилья?

Законодательство предусматривает для граждан России право на компенсацию части средств, потраченных на покупку недвижимости. При приобретении в кредит Вы сможете вернуть часть уже выплаченных процентов. Сделать это можно с помощью имущественного налогового вычета.

К фактическим расходам на строительство или приобретение готового жилья относят следующие категории трат:

  • На оформление проектно-сметной документации.
  • На покупку строительных и отделочных материалов.
  • На приобретение квартиры или дома (в том числе недостроенного).
  • На заказ строительных и отделочных работ.
  • На подключение к сетям электро-, газо- и водоснабжения, канализации.
  • На создание автономных источников газо-, водо- и электроснабжения, канализации.

Получить компенсацию на достройку и отделку купленного жилья Вы можете лишь в том случае, если в договоре купли-продажи указано, что Вы приобретаете недостроенное жильё.

5. Какой будет величина налогового вычета при покупке жилой недвижимости?

Суммарная величина налогового вычета не может составлять более двух миллионов рублей. Сумма приведена без учета средств, используемых для погашения процентов по целевым займам, предоставленным получателю вычета кредитными или иными организациями и израсходованным на возведение дома или приобретение готового жилья.

Сумма в два миллиона рублей установлена для объектов недвижимости, приобретенных после 1 января 2008 года. Для сделок, заключенных до этой даты, максимально допустимый размер имущественного налогового вычета — в два раза меньше. Стоит заметить, что право на получение имущественного вычета сохраняется за собственником в течение трёх лет с момента покупки недвижимости.

6. Как я могу получить налоговый вычет?

Следует знать, что существуют две возможности получить налоговый вычет при приобретении недвижимого имущества:

  • Средства перечисляются на счёт налогоплательщика. Для получения суммы необходимо обратиться в представительство налоговой службы по месту жительства.
  • Налогоплательщик получит право не платить налог 13 % от собственного заработка. Денежные средства возвращаются посредством неудержания НДФЛ до момента использования всей суммы налогового вычета. Для того чтобы получить сумму, необходимо обратиться к работодателю.

Налоговый вычет предоставляется только один раз в жизни. Воспользовавшись им однажды, после следующей покупки Вы утратите право на получение компенсации от государства.

7. Кто платит агенту за его услуги?

Услуги агента оплачивает сторона, обратившаяся к нему за помощью. Это может быть как покупатель недвижимости, так и продавец. В большинстве случаев вознаграждение агента рассчитывается в виде процента от суммы сделки. В разных столичных агентствах размер поощрения составляет от трёх до шести процентов. Чем выше стоимость квартиры, тем меньше процент. Наша компания придерживается правила: если сумма сделки превышает два миллиона долларов США, комиссия опускается до минимального показателя — 3 %.

При покупке недвижимости клиент может рассчитывать на следующие услуги:

  • Поиск вариантов в соответствии с запросом.
  • Консультирование по правовым и налоговым вопросам.
  • Проверку документов о праве собственности.
  • Организацию сделки.
  • Консультации в ходе передачи недвижимости новому владельцу.
  • Помощь в организации переезда и в обустройстве купленной квартиры.

При продаже клиентам нашего агентства предлагается следующий набор услуг:

  • Оценка имущества продавца.
  • Консультации по юридическим и налоговым аспектам продажи.
  • Реклама объекта с использованием различных маркетинговых инструментов.
  • Проведение показов.
  • Переговоры с потенциальными покупателями.
  • Подготовка документации для сделки.
  • Организация сделки.
  • Помощь в передаче недвижимости от продавца покупателю.

При проведении сделки важно заручиться поддержкой профессионального агента по недвижимости. Помните, что агент другой стороны может быть вежлив, компетентен и приятен в общении, но он защищает интересы своего клиента, а не Ваши. Персональный консультант поможет Вам получить необходимую информацию об истории квартиры. С его помощью Вы оградите себя от возможных претензий со стороны предыдущих собственников жилья — такие конфликты могут возникнуть после заключения договора купли-продажи.

Мы предлагаем Вам довериться агентам и юристам компании «ЭНСО НЕДВИЖИМОСТЬ». Мы не только подготовим необходимые документы и поможем в организации сделки, но и проведём анализ юридической чистоты объекта. С нами Вы сможете быть уверены в безопасности заключаемого соглашения. Никаких финансовых и правовых рисков, полная конфиденциальность всей информации и индивидуальный подход. Обратившись в наше агентство, Вы не заплатите больше, чем нужно, и вовремя получите свою квартиру или дом.

8. Как найти подходящий объект для покупки в столице?

При аренде недвижимости главной информацией для потенциального клиента агентства недвижимости являются контактные данные арендодателя. В случае с куплей-продажей дело обстоит иначе. В общедоступных источниках: газетах, каталогах и в Интернете — представлен большой объем информации, подчас разрозненной и устаревшей. Обращаясь в агентство недвижимости, Вы получаете надёжного помощника, профессионала, готового работать на Вашей стороне. Анализ информации, связанной с недвижимостью, требует времени и определенных навыков — доверьте решение этого вопроса опытным агентам.

Первоочередная задача специалиста по недвижимости — подобрать оптимальный объект по Вашему запросу, сравнить привлекательность нескольких подходящих вариантов. Это, равно как и организация просмотров, требует опыта. В ООО «ЭНСО НЕДВИЖИМОСТЬ» Вам предоставят актуальную и исчерпывающую информацию обо всех подходящих объектах на рынке, в том числе — о тех, которые нельзя встретить в общедоступных источниках. Наши специалисты сэкономят Ваше время и деньги: они выберут наиболее привлекательные для Вас варианты, организуют предварительные просмотры, предоставят достоверную информацию о возможных рисках.

Впрочем, выбор недвижимости — это лишь один из этапов покупки квартиры или загородного дома. Мы рекомендуем нашим клиентам пользоваться услугами профессиональных юристов при заключении сделки. Так Вы сможете предупредить возможные риски, которые нередко возникают после подписания договора.

9. Зачем мне, как покупателю, нужен собственный агент, если большинство квартир на столичном рынке уже активно рекламируется агентами-продавцами?

Подбор подходящего объекта недвижимости требует много времени и сил. Если у Вас достаточно свободных часов для анализа информации в Сети, а также есть желание заниматься самостоятельным поиском, Вы можете не обращаться к агенту. Впрочем, следует помнить, что выбором сделка купли-продажи не ограничивается. За ним следует заключение сделки — и здесь без помощи специалиста не обойтись. Самая важная часть процесса — проведение переговоров с представителем продавца и проверка правоустанавливающих документов.

Профессионалы нашего агентства проведут проверку правовой чистоты объекта, обсудят с продавцом условия и срок, на который недвижимость будет снята с продажи, подготовят документы для государственной регистрации. В спектр услуг агента также входят организация процедуры подписания договора, обсуждение с продавцом даты выписки из квартиры и фактического освобождения объекта от вещей бывшего жильца.

10. Я сам нашёл вариант для покупки. Можете ли Вы помочь мне в анализе истории объекта, проверке его юридической чистоты и завершении сделки?

Мы будем рады предоставить Вам полный комплекс услуг, связанных с юридическим сопровождением. Работа наших специалистов включает в себя:

  • Проверку подлинности права собственности.
  • Анализ правоустанавливающих документов.
  • Проверку соответствия правоустанавливающей документации требованиям законодательства.
  • Исследование наличия прав третьих лиц на пользование недвижимостью.
  • Подготовку договора купли-продажи.
  • Помощь в выборе банка, нотариуса.
  • Решение других важных аспектов сделки.

Величина вознаграждения за наши услуги оговаривается индивидуально. Как правило, она составляет около половины стандартного брокерского вознаграждения.

11. Что называют «историей квартиры», и почему её нужно проверять?

Законодательство, касающееся приватизации и прав пользования объектами жилой недвижимости, а также судебная практика за последние пятнадцать лет менялись в России несколько раз. Многие изменения имеют обратную силу, то есть могут применяться к заключенным ранее сделкам и делать их незаконными. Это и рождает необходимость детальной проверки истории квартиры.

Нередки ситуации, когда Ваше право собственности могут оспорить прежние владельцы или лица, которые долгое время были зарегистрированы в квартире. Так, в частности, праву собственности могут угрожать претензии бывших супругов или объявившихся наследников. Устранить такие риски можно, если выявить их до заключения сделки с недвижимостью.

12. Несёт ли покупатель дополнительные расходы при приобретении недвижимости?

В России сложилась практика, по которой все расходы по оформлению сделки при приобретении недвижимости несёт покупатель. Он платит:

  • За государственную регистрацию договора и перехода права собственности (около 5 000 рублей).
  • Аренду банковской ячейки (около 3 000 рублей в месяц).
  • Услуги нотариуса (от 0,8 % до 1,5 % от суммы сделки)

.

И, наконец, если Вы обращались в агентство недвижимости за помощью в поиске жилья и организации сделки, Вам придётся заплатить комиссионные.

13. Нужно ли мне обращаться в нотариальную контору?

Нотариально заверять договор купли-продажи не обязательно — об этом говорится в законе. Однако при ряде обстоятельств сделки рекомендуется провести её нотариальное удостоверение. Нотариальное заверение — это своего рода титульное страхование. Нотариус гарантирует подлинность подписей, комплексную проверку правоустанавливающих документов, обеспечивает юридическую грамотность оформления сделки. Он несёт материальную ответственность за возможные ошибки, и поэтому его услуги стоят достаточно дорого. Профессионалы нашего агентства помогут Вам оценить риски сделки с недвижимостью и вынести компетентное решение относительно целесообразности нотариального заверения.

14. Во сколько мне обойдутся услуги нотариуса?

Цена нотариальных услуг зависит от стоимости квартиры. Как правило, она варьируется от 0,8 % при высокой цене сделки до 1,5 % при продаже недорогого имущества.

15. В чём состоит процесс регистрации права собственности на недвижимое имущество?

Сделка купли-продажи недвижимости должна быть зарегистрирована государством. Вам или Вашему представителю необходимо обратиться с договором в Управление Федеральной службы госрегистрации в столице — специалисты этого ведомства официально удостоверят переход права собственности. Помощь в госрегистрации может предоставить нотариус или агент. Срок оформления документов — 30 дней. Если у Вас нет времени на посещение государственной службы, Вы можете воспользоваться платной помощью регистраторов.

16. Что такое эксклюзивный договор с агентством недвижимости?

Заключая с агентством договор, клиент передает агентству исключительные права агентства на продажу своей недвижимости. При этом каждая сторона берет на себя обязательства. Клиент, заключая эксклюзивный договор на продажу своей квартиры с одним из агентств, не имеет права обращаться в другие компании, а агентство совершает все необходимые действия, связанные с поиском покупателя на недвижимость клиента. Сюда входит рекламирование объекта во всевозможных источниках, организация показов квартиры, ведение переговоров с потенциальными покупателями и их представителями, сопровождение самой сделки: организация передачи денег за квартиру, сопровождение процесса подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации, участие в передаче квартиры покупателю по передаточному акту. В случае если объект продается с условием приобретения другой квартиры (альтернативы), то на компанию должны быть возложены обязанности по поиску и проверке приобретаемого объекта и, соответственно, все хлопоты, связанные с проведением сделки по покупке квартиры.

17. Что такое срочный выкуп недвижимости?

Это вид сделки, где покупателем Вашей квартиры является само агентство недвижимости. Явным преимуществом срочного выкупа квартир является возможность получения денег за Вашу недвижимость в кратчайшие сроки. Подробнее о срочном выкупе квартир в Москве читайте в соответствующей статье!

18. Каковы основные этапы сделки?

Сама сделка делится на несколько этапов: юридическая подготовка, закладка денег за продаваемую (или приобретаемую) недвижимость в банковскую ячейку, государственная регистрация права собственности. Все этапы важны без исключения. Провести сделку, не допустив ошибок, под силу только специалисту.

19. Что такое альтернатива?

Это когда людям, продающим квартиру, нужны за их недвижимость не деньги в чистом виде, а другая площадь или несколько площадей, т.е. им необходим съезд, разъезд, обмен на большую площадь, либо какая-то другая операция.

20. Как происходят взаиморасчеты между покупателем и продавцом по договору купли-продажи недвижимости?

Абсолютное большинство взаиморасчетов происходит через банковскую ячейку. Необходимо найти надежный банк и тщательно изучить банковские документы, которые Вам предстоит подписать.

21. Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Проверка – одна из важнейших задач при подготовке к сделке. В каждом случае проверка индивидуальна в зависимости от истории квартиры, количества собственников жилья, зарегистрированных лиц и т.д.

22. У меня в собственности доля квартиры, хочу её продать, а мой содольщик не идет на контакт. Что мне делать?

Действительно, ситуация очень сложная, иногда тупиковая. И всё же выход из неё есть. У нас отработаны технологии, как действовать в таких ситуациях. Готовы помочь.

23. Что обязательно должно быть указано в договоре купли-продажи?

Должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (точный адрес, метраж, количество комнат). В случае отсутствия таких данных в договоре, считается, что условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не согласовано сторонами, а значит, договор могут признать не имеющим юридической силы.

24. В приватизации квартиры участвовал только один из супругов. Может ли второй супруг претендовать на вторую половину жилья?

Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака. Если же один из супругов приватизировал жильё на себя, а второй в нем даже не зарегистрирован, в этом случае приватизированное жилье не считается совместно нажитым, поскольку оно приобретено безвозмездно, и совместной собственности не наступает.

25. Находясь в браке, я купил квартиру и являюсь её единственным собственником. Имеет ли моя супруга права на это жильё?

Если в браке один из супругов приобрел жилье и зарегистрировал его на себя, то это жилье все равно находится в совместной собственности. Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи, а у второго супруга – Закон о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).

26. Возможно ли поменять мою квартиру на квартиру в строящемся доме?

Да, возможно, но лишь в том случае, если у Вас есть где жить в течение того времени, пока будет строиться новый дом, и возможность зарегистрироваться по другому адресу.

27. Какие существуют пути приобретения жилья в собственность?

Законом предусмотрены следующие пути:
1) Приватизация жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;
2) Заключение договора купли-продажи жилья;
3) Приобретение путем жилищного строительства, в т.ч. строительства ТИЗ (товарищество индивидуальных застройщиков);
4) Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах (ЖСК), кондоминиумах;
5) Приобретения в порядке наследования, дарения, а также на других законных основаниях.

28. Что такое приватизация жилья?

Приватизация – это процесс разгосударствления собственности. Согласно закону РФ «О приватизации», каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Правом бесплатной приватизации воспользоваться можно только один раз.

29. Каковы гарантии безопасности операций с недвижимостью, проводимых вашим агентством?

Агентство полностью контролирует каждый шаг сделки и гарантирует её чистоту и прозрачность, а значит, и безопасность.

30. Что такое вторичный рынок недвижимости?

Вторичный рынок – часть рынка недвижимости, на котором осуществляется оборот объектов, на которые уже были ранее зарегистрированы имущественные права, в отличие от первичного рынка, права на объекты которого оформляются впервые.